商铺是“有毒”投资?选中好商铺回报率比住宅高

来源: 作者:智选新房

2021-08-10 11:47:49

近些年来,商铺暴雷事件层出不穷。商铺从一开始大众眼中的“一铺养三代”变成了有毒资产,住宅反而成了投资者眼中的香饽饽。

但你又知不知道,位于深圳南山海岸城的首家鹿角巷因租金太高撤店,据说 70 多平米的店面,月租 25 万,年租金 300 万,对于商铺持有者来说,是赚得盆满钵满。 

所以住宅和商铺这种类型分析从来不是决定是否投资的主要因素,只要选对商铺,投资回报比住宅高得多。

对比住宅,商铺有哪些优点?

一、商铺不受限购政策影响

资深投资人士都知道,无论做什么投资都要盯准政策趋势,受到政府打压或者严令禁止的产品投资风险极高。一个不小心,所有的投入都可能变为泡影,到时候哭爹喊娘都找不着地儿哭去。

而住宅,从2000年起到现在,一直处于风口浪尖。每年都各省各市都在不停地出台花样繁多的限购政策,房价起起伏伏,虽然总体来看还是涨了,可是受政策影响太严重。并且,各种名目繁多的房产税常常折磨得投资者头疼不已,投资回报率相对来说也不怎么稳定。

商铺是“有毒”投资?选中好商铺回报率比住宅高(图1)

可是商铺,却几乎从来不受政策限制。即使是现在,也是不限购不限贷的,在楼市最疯狂的那几年里,商铺的价格虽然也一路飙升,但却从没有偏离过市场行情。根据相关数据显示,商铺年收益率长期保持在6%-8%的平稳增长水平。因此商铺尽管单价高但是稳定性却更好。

二、商铺没有“折旧”待遇,越老越值钱

对住宅而言,房龄与售价成反比。住宅使用年限为70年,在物业中是最长的。一般一个新

的住宅社区住上5至10年都会选择更换新的环境,而这时出售就会有折旧的“待遇”。较之市面上其他一首住宅相比,二手住宅的“成熟”就像过了三十岁的女人,哪怕依然漂亮,却再难得到男人们的热烈追捧。

商铺是“有毒”投资?选中好商铺回报率比住宅高(图2)

而对于商铺,情况却是一百八十度大转弯,越是成熟、越是“折旧”就越受欢迎。因为商铺讲究的是地段、人气、回报价值的体现,地段随着时间的推移不断涌入人口,商业逐渐发达起来,而商铺就是创造增量财富的来源,也就是在这个过程中,商铺的价值随之水涨船高。

因此,从投资的角度来看,住宅越老越不值钱,即使房价涨了,也基本上就是“一锤子”买卖。而商铺越老越贵,具有更好的成长性,即使不出售放在手里收租金也更合适,适合长期持有。

三、商铺住宅现“倒挂”,住宅投资门槛更高

曾经很多人不敢投资商铺主要还是源于投资门槛较高。即使是不发达的三四线城市,商铺的价格动则就是上万一平米的价格,一间几十平米的店铺售价可达一百多万。因此,一般人都不敢投资商铺,一方面是钱不够,另一方面是心理素质不够,怕亏!

然而随着这些年住宅价格的上升,出现了住宅和商铺价格“倒挂”现象。现在重庆首套房首付最低付30%,以回兴为例,住宅均价为10000左右,那么买一套100平米的房子,不算契税和大修基金,首付就要30万。而我们反过来看看商铺的价格,同一片区域内,住宅的售价可高达两三万,商铺的价格有些才一万多。

商铺是“有毒”投资?选中好商铺回报率比住宅高(图3)

但其实,从后期回报来看,商铺较之住宅,出租率更高,租金也更高。因为商铺的本质是“生产”资料,用来经营创收的财富更大,而住宅的本质是“生活”资料,用来居住,是消费类产品。

因此,在住宅商铺“倒挂”现象的情景下,投资商铺反而变成了一种更稳妥的投资选择。成本上,有更低的选择,在后期收益上,回报却更高。

什么样的商铺值得投资?

商铺分为很多种,社区底商、步行街商铺、商场商铺、专业市场商铺......种类繁多,投资的难易程度也不同。

通常来说,我们都会建议新手小白投资社区底商这类商铺,只要选准了社区,瞄好了人群,一般不愁租不出去,哪怕是开一家“兰州拉面馆”或是“沙县小吃”,便民的小吃餐饮总不会差到哪里去。

商铺是“有毒”投资?选中好商铺回报率比住宅高(图4)

商场商铺和专业市场商铺,挑选难度就要大得多,不仅仅是因为商铺的分割这类产权问题,更重要的是经营难度。

我们都知道,新建成的商场人气都尚未形成,一般需要3到5年的时间,才能成长为成熟的商业体。为了提高人气、尽快回转资金,开发商在售卖商场商铺时,一般会通过这两种方式:

一是通过减租或免租的方式,引进好的商业品牌,譬如星巴克、肯德基这种,通过补贴商户的方式,将商业氛围尽快炒热;

另一种则是常见的通过将商铺分割为小块、降低商铺总价,将商铺尽快出售。由于分割后的商铺面积小,总价也会降低,商铺卖出的速度更快,有的开发商还会承诺包租,这也是我们通常不建议购买的包租商铺。

商铺是“有毒”投资?选中好商铺回报率比住宅高(图5)

要知道,想要商铺的投资回报长久,开发商和经营商是非常重要的。很多包租商铺可能在前期五年收回承诺的租金后,就再也没有下文了,甚至有的包租协议是和皮包公司签的,承诺兑现不了,开发商也是无责的,只有业主倒了霉,这种案例数不胜数。

包租商铺是我们强烈不推荐购买的商铺,另外需要注意的是,商场商铺,考验着运营商的能力,如果要投资这类商铺,一定要做好功课。

想要依靠个人小业主的投资和管理去带动整个商场,几乎是不可能的,经验丰富、资源丰富的运营商,才能够帮助商场整体规划,快速发展。

试想,如果没有统一的运营和招商,商铺经营的生意不统一,很可能就是美甲店接着麻辣烫店,隔壁又是奶茶店,凌乱的业态分布不利于商场整体发展,最后极可能一一倒闭,租金水平难以上涨。而运营商的意义就在于将整个商场催熟,安排有序。


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